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三亞樓市量價齊跌旅游地產泡沫或將破裂

文旅界 2014.02.12 11:31 閱讀量：107211

【摘要】三亞旅游地產亟需進行產品創新，并推動旅游和地產平衡發展：“三亞旅游地產模式存在的問題主要是同質化嚴重，難以對消費者形成較大吸引力。同……

　　【摘要】三亞旅游地產亟需進行產品創新，并推動旅游和地產平衡發展：“三亞旅游地產模式存在的問題主要是同質化嚴重，難以對消費者形成較大吸引力。同時住宅比例較高，這忽略了旅游地產特性，盈利可持續性較低。”

　　“如今北京的空氣太差，周圍很多鄰居都選擇去三亞過年，這已經成為一種潮流。我們一家5口今年就去三亞過的春節。”北京的孫麗女士對記者說。

　　由于得天獨厚的氣候和地理位置，每年春節海南省三亞市都會吸引大批游客。

　　來自三亞假日辦的數據顯示，今年春節黃金周三亞共接待游客70.74萬人次，同比增長25.47%;旅游總收入54.64億元，同比增長25.31%。

　　不少人選擇在三亞租房度過假期，這也推高了三亞在春節前后的租房價格。房地產市場數據提供商禧泰房產提供的數據就顯示，2014年1月，三亞的平均租金為100.42(元/月/㎡)，環比上漲31.78%，同比上漲18.84%，一舉超過了北京成為租金最高的城市。

　　但三亞租房市場的火熱，卻并沒有帶來房價的類似比例上漲。記者從三亞房地產信息網獲悉，當前三亞的樓市均價在20151元/㎡，同比下降2.15%。

　　2010年年底，孫麗在三亞買了一套三居室的房子，一方面是為了休閑度假，另一方面是作為投資。但這套房如今卻成了讓她頭疼的事：“我每年只有半個月的時間待在三亞，其余的時間房子都是閑置的。這期間不僅要還銀行的貸款，每年還要繳納高額的物業費，這樣算下來買房還沒有住在酒店實惠。”

　　“當初買房更多的是考慮三亞房子的升值潛力，但這兩年三亞的房價基本沒漲。”孫麗覺得自己當初的投資預期已經很難實現，“現在三亞的房子有價無市，每年都新增大量的樓盤，二手房就更不好賣了。”

　　旅游旺季銷售不旺

　　新房二手房銷售均遇冷

　　每年9月份開始，三亞進入旅游旺季，春節時到達頂峰。春節前后，各大開發商也蓄勢待發打出了各種優惠，希望能夠借著人氣賣出更多的房子。記者在咨詢部分售樓處時，銷售人員直接詢問飛機落地時間，表示他們可以直接去機場接機。

　　但2014年首周，三亞樓市開局就遇“冷”，出現量價齊跌，多位房產銷售人員均表示，目前三亞的銷售情況并不是太好。

　　據搜房網數據監控中心監控數據顯示：2014年1月第1周(2013年12月30日至2014年1月5日)三亞商品房簽約321套，環比2013年12月第4周(427套)下跌24.82%;簽約面積26688.29平方米，環比2013年12月第4周(44383.53平方米)下跌39.87%;簽約住宅均價20917.08元/平方米，環比2013年12月第4周(23986.28元/平方米)下跌12.80%。

　　而今年春節長假期間，三亞樓市的成交量為254套，與去年春節同期相比，同比下跌28.25%。

　　自2010年國際旅游島概念提出后，包括三亞在內的海南省受到房地產開發商追捧，加之旅游地產當前發展如火如荼，投資者對三亞更是倍加青睞。

　　中原地產研究總監劉淵告訴法治周末記者：“全國很多地方都在做旅游地產，由于一線城市限購，大量的資本開始涌向旅游地產，三亞的房價曾經更是一路飆升。”

　　三亞市統計數據顯示，2009年全年的房屋銷售均價為11154元/平方米，2010年價格暴漲到18319元/平方米。

　　“以前三亞的房價并不高，2010年申請國際旅游島后房價翻了幾倍。”在海南從事房地產銷售的偉志強(化名)介紹說，“但房價的高速增長沒能持續，到了2011年房價有所下調，這兩年三亞的房價沒有多大的漲幅，市區的均價保持在1.8萬元/平方米左右。”

　　2010年1月11日，也就是海南國際旅游島規劃出臺的第7天，700套房源當日銷售一空，鳳凰島頓時成為海南地產圈的傳說，在海南樓市最發燙之時鳳凰島的價格曾經達到過16萬元/平方米的天價。

　　“鳳凰島的房子都是認購的，當時還沒有建好就已經賣完了。現在這里的均價在7萬元/平方米，便宜點的在五六萬元/平方米。”偉志強表示，即便價格下降，這里的二手房也并不好賣。

　　偉志強坦言三亞的二手房銷售整體都不樂觀：“今年以來三亞市新開了20多個樓盤，新房尚且賣不完，二手房銷售自然會受到影響。海南的二手房交易市場本身就不完善，在‘國五條’的影響下更難出手，這也是目前很多購房者的顧慮。”

　　房價不漲購房被套

　　投資者拖欠物業費

　　“當時覺得購房既可以度假也可以升值，沒想到現在把自己套住了。”2011年，在朋友的勸說下張林在三亞市區買了一套120平方米的商品房，但如今他的投資夢破滅了。

　　“這兩年房價幾乎沒漲，有錢還不如存在銀行。”張林勸記者暫時不要在三亞買房，“每年只有3個月的時間租金比較高，剩下的時間并不好租，200多萬元的房子，淡季的租金才3000元/月，還不夠交物業費的。”

　　張林后來索性不把房子往外租了，毅然成為“候鳥大軍”的一員，但這樣一來只能自掏腰包繳納物業費。

　　2011年起，海南省取消了空置房物業費7折優惠，采取全額收費。記者從三亞房產網售房聯盟獲悉，三亞的物業費在3.2元/平方米至3.8元/平方米，200平方米的房子每年物業費近萬元。

　　由于房屋大量閑置，在三亞拖欠物業費是很普遍的現象。

　　位于三亞市中心的金元椰景藍岸小區2008年開盤，早已經售罄，但不少別墅尚未裝修，更沒人入住。該小區物業人員向記者抱怨：“由于空置率比較高，見不到業主，物業費很難收，只能通過其他方式增加收入，比如以前小區里的游泳池是不收費的，現在也開始收費了。”

　　多位業內人士均表示現階段投資旅游地產需要謹慎，中原地產的市場調查結果顯示，國內40個主要城市以旅游為賣點的項目占到5%。

　　中原地產研究總監劉淵認為：“這個比例已經不低，況且還沒有算上已經拿到地尚未開盤的旅游地產項目。從投資者的角度看，三亞旅游地產的價格雖然前幾年漲得很快，但很多投資者并沒有注意到三亞的房屋供應量也很大。除非是一些很有知名度的樓盤，否則日后出售會比較困難。市場必須經歷這樣一個過程，投資者才能回歸理性。”

　　“過去幾年旅游地產發展很快，海南是旅游地產最集中的地區。由于大家對旅游地產不存在剛性需求，一旦房地產市場發生變化，旅游地產的潛在風險比一般住宅市場大得多。”劉淵表示。

　　購房者多為外地人入住率不足20%

　　雖然三亞房價近兩年并未大漲，但從絕對價格來看，三亞的房價在全國范圍內來講仍屬高位。

　　然而這種現狀背后的另外一個事實卻是，諸多投資者購買的房屋，在一年中絕大多數時間里，都處于空置狀態。

　　距離三亞市區112公里的神州半島項目三面環海，由香港中信泰富公司(以下簡稱“中信泰富”)斥資百億元開發，是海南國際旅游島重點開發項目。

　　按照中信泰富的規劃，神州半島項目用地18平方公里(約2.7萬畝)，總建筑面積約406萬㎡。

　　神州半島項目自2010年開始預售，頂級度假酒店、高爾夫等配套設施也已經完成。12月本該是旅游旺季，但2013年12月記者在當地采訪時，神州半島卻仍是一座“空城”，幾乎看不到業主的身影。

　　神州半島的工作人員陳月(化名)告訴記者：“除了春節期間島上的人會多一些，平時在島上的基本都是工作人員，入住率不會超過20%。”

　　按照國際通行慣例，商品房空置率在5%至10%之間為合理區，商品房供求平衡;空置率在10%至20%之間為空置危險區;空置率在20%以上為商品房嚴重積壓區。

　　海南省政協委員王毅武認為，房屋空置率太高，不但資源嚴重浪費，公共設施與服務閑置，而且還會造成一系列社會問題。例如，過高的空置率擠壓本地居民的住房需求，引發新的社會公共服務不公平。

　　據陳月介紹，神州半島的海景公寓均價1.7萬元/平方米，別墅的均價在2.5萬元/平方米：“雖說價格不低，但買的人并不少，很多購房者是出于投資考慮，有的一買就是幾套，不少房子賣出后到現在也沒有裝修。”

　　“買房的幾乎都是外地人，海景公寓的物業費4.4元/平方米，別墅是6.1元/平方米。以當地人的收入水平連物業費也交不起。”作為土生土長的海南人陳月只能“望房興嘆”。

　　這種現象絕非個例，在三亞中糧集團亞龍灣、雅居樂清水灣、華潤集團石梅灣等項目鋪天蓋地，超大樓盤、五星酒店更是隨處可見，舊的樓盤還未售完，新的項目就已經啟動。

　　在中投顧問產業與政策研究中心主任扈志亮看來：“現階段，海南旅游地產供過于求，空置率高。以三亞灣區域為例，小區正常入住率在20%以下，海南的旅游地產存在一定泡沫。”

　　圈地后遺癥需破解

　　旅游地產亟待產品創新

　　三亞樓市如今存在的房價絕對值高、空置率高、投資性減弱的情況，劉淵認為跟開發商在海南大規模圈地進而導致新房供應量過大有關。

　　“海南熱”引發了一場聲勢浩大的圈地運動，海南島的海岸線上充斥著住宅、酒店、高爾夫球場，好的位置基本已被一掃而空。

　　統計數據顯示，截至2010年中期，13家地產公司就已在海南圈地約18萬畝，合約12600公頃。大規模的圈地過后，海南旅游地產供過于求的現象已初見端倪。

　　僅在三亞的陵水縣，由富力開發的富力灣就圈地2500畝，而旁邊不遠處的雅居樂清水灣占地更是高達1.5萬畝。

　　劉淵坦言：“相對于大城市而言，三亞的地價相對便宜，為了搶占資源，開發商動輒上萬畝的圈地。開發商一般會分批開發，但最終仍有可能爛尾。”

　　海南省于2013年11月1日起施行的《海南省閑置土地認定和處置規定》(以下簡稱《規定》)指出，海南省共有“批而未用”土地28.68萬畝，其中，“批而未征”5.47萬畝、“征而未供”10.15萬畝、“供而未用”13.06萬畝。

　　對于閑置用地，《規定》提出，非因政府原因和不可抗力造成土地閑置，超過動工開發日期滿兩年未動工開發的;超過動工開發日期滿兩年未完成項目投資總額25%的，政府可無償收回。

　　中投顧問產業與政策研究中心主任扈志亮認為，這樣一來開發商只能硬著頭皮走下去：“各路資本涌入海南后將會出現后遺癥，海南旅游地產供過于求，但為了維持經營，開發商需要繼續投入人力、物力。若放棄經營，則之前的投資將面臨重大虧損。”

　　克而瑞信息集團在2012年5月派出一百多人把海南18個市縣都跑了一圈，并結合官方數據調研發現，未來3至5年，海南包括在售、庫存和準備開發的合計潛在供應量達到1.079億平方米。

　　如此，即便海南省2013年房地產銷售量首次突破1000萬平方米，目前海南樓市的潛在新房供應量仍需要消化10年。

　　“如果后續市場支撐乏力，旅游地產泡沫或將破裂，崩盤之后將對海南經濟造成較大沖擊。”扈志亮說。

　　而記者了解到，三亞旅游地產項目多是“三菜一湯”形式，即“五星級酒店+高爾夫+住宅+溫泉”。

　　扈志亮認為三亞旅游地產亟需進行產品創新，并推動旅游和地產平衡發展：“三亞旅游地產模式存在的問題主要是同質化嚴重，難以對消費者形成較大吸引力。同時住宅比例較高，這忽略了旅游地產特性，盈利可持續性較低。”

海南省旅游地產

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